課程對象:

（1）所有房地產企業(yè)，園區(qū)開發(fā)商/運營商/投資商，房地產行業(yè)咨詢服務顧問及其他從業(yè)者；

（2）各級政府的園區(qū)管理部門/管委會、政府投資開發(fā)平臺、招商局等政府相關部門；

（3）對園區(qū)開發(fā)運營、城市更新有興趣的大學生、研究生及其他行業(yè)從業(yè)人員；

課程時間:2天

課程大綱:

day1上午

1.產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程

1.11.0版：工業(yè)（集中）區(qū)

1.22.0版：高新區(qū)

1.3共同特征：單一、割裂“人-城-產”關系，鐘擺效應、8小時園區(qū)；

1.43.0版：產城融合的綜合性產業(yè)園區(qū)

2.市場格局與標桿企業(yè)：建立自己的第二曲線

2.1國家級合作項目：蘇州工業(yè)園區(qū)（sip）、中新天津生態(tài)城；

2.2政府主導：上海張江-金橋-臨港新城；

2.3官助民辦模式：大連軟件園-億達；

2.4產業(yè)地產商：華夏幸福、清華啟迪、天安；

2.5地產商轉型：萬科產城模式；地產開發(fā)模式：香港數碼港”；

2.6創(chuàng)新地產商：瑞安綜合性“知識社區(qū)”-上海創(chuàng)智天地、大連天地；

3.產業(yè)園區(qū)的盈利模式與發(fā)展前景：行業(yè)大洗牌與格局重構

3.1“勾地”與傳統(tǒng)的租售收入

3.2運營與服務收入

3.3孵化投資收益

3.4資本杠桿+開發(fā)持有+運營提升+金融退出（資產證券化）：租金回報率是關鍵指標，成本控制比傳統(tǒng)房地產企業(yè)要求更高

4.產業(yè)園區(qū)定位

4.1“政府政策傾向+當地優(yōu)勢產業(yè)+發(fā)展商產業(yè)資源優(yōu)勢”三結合

4.2產業(yè)聚焦+產業(yè)鏈深耕策略：2-3個產業(yè)為主導

4.2.1聚焦策略、多樣性、抗風險

4.2.2主導產業(yè)與非主導產業(yè)的2-8原則：主導與多元

4.3主導產業(yè)定位

4.3.1當地政府政策研究與探討：政策傾向、優(yōu)惠鼓勵產業(yè)、新興產業(yè)探討

4.3.2市場和行業(yè)調研：市場競品、目標客戶訪談、主要目標行業(yè)分析、目標行業(yè)的選擇、目標行業(yè)上下游產業(yè)鏈分析、行業(yè)專家訪談

5.總體規(guī)劃-園區(qū)的框架和骨骼

5.1廣場-大馬路-車行為主的規(guī)劃體系：以臨港新城為例

5.2功能分區(qū)明確的規(guī)劃理念：以張江-金橋為例

5.3“人”為本，建設15分鐘工作-生活-消費圈

5.4綜合案例分享：蘇州工業(yè)園區(qū)（sip）如何實現產城融合？

6.如何以產業(yè)生態(tài)創(chuàng)新體系進行招商引資？

6.1聚焦2-3個主導產業(yè)；

6.2從主導產業(yè)中的行業(yè)龍頭企業(yè)入手，通過帶頭大哥來吸引產業(yè)上下游的中小微企業(yè)，建立共同的產業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)；

6.3與政府合作制定針對性的招商引資一攬子政策，吸引行業(yè)龍頭落地；

6.4大數據與智能園區(qū)招商：如企查查的行業(yè)大數據系統(tǒng)

6.5配套、服務與賦能，搭建園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)：人無我有、人有我優(yōu)

7.產業(yè)園區(qū)運營服務模式創(chuàng)新探索和實踐

7.1園區(qū)傳統(tǒng)運營服務體系：租賃、市場推廣/活動策劃、物業(yè)管理、配套服務

7.2建立獨特的園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)eco-system

7.3work工作-live生活-play餐飲娛樂/第三空間-learn學習-sports運動

7.4園區(qū)如何賦能企業(yè)？

7.4.1研發(fā)創(chuàng)新賦能產業(yè)鏈、價值鏈

7.4.2孵化-加速-聯(lián)合辦公的鯰魚效應及產業(yè)價值鏈賦能

7.4.3公共服務平臺-研發(fā)實驗測試服務平臺、公共會議服務中心、一站式政策服務平臺、增值服務、產業(yè)基金/風投基金及投融資對接、論壇/活動

day1下午實戰(zhàn)案例上海創(chuàng)智天地15+年打造大型綜合性知識社區(qū)（園區(qū)）

創(chuàng)智天地占地49公頃，總建面近80萬m，美國som公司總體規(guī)劃設計；項目總投資逾100億元，涵蓋房地產全品類產品，已開發(fā)運營超15年。創(chuàng)智天地項目成就：地標性項目，上海重要的知識高地和創(chuàng)新園區(qū)、國家創(chuàng)新型試點城區(qū)建設重大功能性項目；leed多項金級和白金級認證；2013年第25次上海市長國際企業(yè)家咨詢會活動和指定參觀場地；2019年獲美國土地協(xié)會“亞太卓越項目大獎。

1．什么是知識社區(qū)（knowledgecommunity）模式？

2.創(chuàng)智天地的初心和出發(fā)點（總體定位和設想）：將硅谷科技創(chuàng)新精神和巴黎左岸創(chuàng)意文化完美融合，以科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)為基礎，園區(qū)-社區(qū)-校區(qū)“三區(qū)融合、聯(lián)動發(fā)展”的大型綜合性知識型社區(qū)；

3.som總體規(guī)劃詳解、如何融入硅谷理念？總體規(guī)劃實施及其優(yōu)劣勢；

3.1美國硅谷及舊金山soma-以色列-臺灣新竹

4.項目分期開發(fā)策略及復盤：大型項目分期開發(fā)策略是項目成功的關鍵；

5.產業(yè)及園區(qū)：

5.1產業(yè)定位、聚焦及產業(yè)鏈策略；

5.2產業(yè)招商及園區(qū)運營；

5.3政府的支持政策；

5.4園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)：如何打造？如何與大學校區(qū)、社區(qū)互動？

6.創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)投

6.1創(chuàng)業(yè)咖啡—ipoclub

6.2孵化器—innospace/innospring和創(chuàng)投基金設立、與硅谷和灣區(qū)的互動？

6.2.1美國yc創(chuàng)業(yè)營介紹

6.2.2創(chuàng)業(yè)咖啡-孵化器:中關村創(chuàng)業(yè)大街

6.2.3聯(lián)合辦公：wework、uwork、nakedhub裸心社

6.3運營和活動：創(chuàng)業(yè)營、創(chuàng)業(yè)比賽、demoday、黑客馬拉松及創(chuàng)客嘉年華

7.商業(yè)-大學路商業(yè)街區(qū)：上海最具小資情調的商業(yè)街

7.1定位；與五角場副中心的錯位及互補

7.2招商及運營；

7.3大學路升級改造及持續(xù)迭代之路；

8.居住：早期loft（工作室/生活）概念引入、住宅社區(qū)與園區(qū)融合、互動；

9.運動：“遠東最大體育場--江灣體育場如何修舊如舊？定位調整及日常運營；

10.營銷推廣：如何打造創(chuàng)新型知識社區(qū)品牌形象？

“創(chuàng)智贏家”創(chuàng)業(yè)選秀電視節(jié)目；countdown年底倒計時；創(chuàng)客嘉年華

11.項目遇到的危機和挑戰(zhàn)復盤；

12.資產管理及投融管退資本化運作經驗分享

day2上午實戰(zhàn)案例--大連天地產業(yè)新城12+年開發(fā)運營經驗分享

大連天地位于大連旅順南路軟件產業(yè)帶，東西綿延12.5km、總規(guī)劃26.5km、總建面350萬m，總投入300億元的超級新城，建成后居住及辦公人口將達30萬。

1．大連天地的出發(fā)點和初心：總體定位和設想；各地塊如何定位及錯位發(fā)展？

2．總體規(guī)劃：方案詳解、實施及其優(yōu)劣勢；

3．分期開發(fā)策略：如何進行分期開發(fā)決策、決策失誤及復盤？

4．產業(yè)及園區(qū)

4.1ito/bpo軟件外包和服務外包產業(yè)發(fā)展；

4.2國際案例分享-印度班加羅爾；

4.3產業(yè)定位：如何打造中國最大的ito/bpo中心？

4.4招商挑戰(zhàn)、重點企業(yè)ibm引入及影響

4.5園區(qū)運營及挑戰(zhàn)？園區(qū)班車、交通運營經驗？

4.6園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)打造；

5．住宅社區(qū)及商業(yè)：開發(fā)策略；如何在產業(yè)園區(qū)打造商業(yè)配套？ittd智慧天地商業(yè)街的經驗教訓分享；不同地塊商業(yè)定位及實施；

6．政府配套的挑戰(zhàn)（輕軌、水、電、污水處理、暖氣等）；

7．項目現金流及財務回報挑戰(zhàn)；

8．項目投融管退資本化運作：與策略合作伙伴三井不動產合作歷程分享；整體股權出讓、瑞安退出及億達全面接盤、億達轉讓住宅地塊；項目復盤及經驗教訓總結。

day2下午

1.1傳統(tǒng)地產商轉型探討：萬科產城（浪花wav）

1.2清華啟迪的產業(yè)園發(fā)展之路

1.3億達軟件園及其輕資產模式

1.4國際標桿企業(yè)：新加坡ascendas騰飛

1.5智能園區(qū)管控運營服務平臺

1.6小組實戰(zhàn)案例分享