土地開發(fā)模式與流程；一二級聯(lián)動開發(fā)問題與案例解析

第一章：一級開發(fā)、一二級聯(lián)動問題解析
（一）資金流轉(zhuǎn)方式
1、合作投資方式；
2、投資概算；
3、投資計劃（年度、季度）；
（二）土地流轉(zhuǎn)方式。
1、土地性質(zhì)；
2、土地指標；
3、土地流轉(zhuǎn)進程安排；
（三）合作方式（合作協(xié)議中明確）。
1、合作方的權(quán)利；
2、合作方的責(zé)任（各方干什么）；
3、合作決策機制。
第二章：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）
（一）合作協(xié)議控制
（二）規(guī)劃控制——控制要點、城市案例啟示。
（三）關(guān)鍵設(shè)施控——制控制要點、城市案例啟示。
（四）流程控制——控制要點、城市案例啟示。
（五）其他控制方式
第三章：一級開發(fā)的模式與案例研究
（一）全程運營模式及要點解析；
（二）主導(dǎo)整合模式解析及操作要點與成功要素；
（三）一級主導(dǎo)開發(fā)模式及操作要點與成功要素；
（四）一二級聯(lián)動開發(fā)模式操作要點與成功要素；
（五）公建代建開發(fā)模式及操作要點與成功要素；
第四章：土地開發(fā)流程與一、二級開發(fā)
（一）土地生命周期；
（二）土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)
1、城市進入性；
2、區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計。
3、定位與規(guī)劃；
4、區(qū)域運作策略與土地營銷；
5、區(qū)域增值。
（三）一、二級開發(fā)的差異性。
（四）土地開發(fā)的法律問題；
1、國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；
2、地方政府對土地一級開發(fā)中的相關(guān)法律問題；
3、相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題。
第五章：基于一二級聯(lián)動開發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式模擬分析
（一）項目情況（城市/區(qū)位/用地指標等）
（二）項目利益相關(guān)者目標要求分析（政府/企業(yè)/市場消費者/投資者等）
（三）項目商業(yè)模式簡析（相關(guān)利益者的關(guān)系）
1、項目平臺價值分析
土地升值價值；
市場二級開發(fā)價值
2、規(guī)劃的多維度分析：
多目標實現(xiàn)分析；
開發(fā)空間或資源的平衡性分析；
市場目標價實現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析
3、項目風(fēng)險控制點分析：
拆遷分析；
規(guī)劃變更分析；
融資渠道及成本分析；
政府信約束分析（領(lǐng)導(dǎo)變更/供地指標/拆遷進度控制/供地價格變更等）
4、基于項目規(guī)劃定位的目標實施策略：
舉例旅游地產(chǎn)：
旅游設(shè)施選擇與運營，一二級開發(fā)與旅游的配合開發(fā)（節(jié)奏/規(guī)模/質(zhì)量）；
關(guān)鍵品牌資源的整合開發(fā)（酒店/高爾夫等）/經(jīng)濟分析
5、商業(yè)模式構(gòu)建：
企業(yè)：主體開發(fā)權(quán)/規(guī)劃控制權(quán)/開發(fā)控地權(quán)
（指標供應(yīng)/土地上市價格/優(yōu)先取地/開發(fā)時間和空間順序和進度）
利益分成（分成比例/資金流轉(zhuǎn)方式和時間節(jié)點效率/）；
政府責(zé)任（審批和辦證等/主導(dǎo)拆遷/外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)/區(qū)域價值營銷等）
第六章：國內(nèi)一、二級土地了聯(lián)動開發(fā)成功案例分析
案例（一）：xxxx項目----陌生區(qū)域一、二級開發(fā)捆綁案例。
案例（二）：江蘇xx新城開發(fā)----典型三線城市一級開發(fā)；
第七章：土地一級、一二開發(fā)聯(lián)動風(fēng)險與控制及案例分析
（一）投入成本風(fēng)險；
1、拆遷成本、政府成本的不可控（管理成本的不可控）；
2、關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控；開發(fā)周期的不可控。
（二）規(guī)劃實現(xiàn)的風(fēng)險。
1、商業(yè)不可實現(xiàn)；產(chǎn)業(yè)不可實現(xiàn)；
2、公共設(shè)施不可實現(xiàn)；規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟不可實現(xiàn)。
（三）進程不可實現(xiàn)風(fēng)險；
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